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売買に関する質問

土地や建物の売買に関するよくある質問をまとめました。ご参考にしてください。

土地の購入の手続きはどのようなものがありますか?
土地を購入は、主に下のような手続きによって行われます。
□購入申込
申込金と印鑑をご用意いただき、土地購入申込書に署名、捺印していただきます。
※ 申込金は通常5~10万円です。
    ↓
□土地売買契約
土地売買契約を結びます。売買金額の10%未満の手付金(完成物件の場合)と印鑑をご用意いただきます。
    ↓
□土地代金精算・所有権移転
土地代金及び諸費用を精算し、土地の引渡し、買主への所有権移転登記を行います。
土地の売買に消費税はかかるのでしょうか?
土地の売買に消費税はかかりません。
表示されている土地価格が売買代金となります。
土地を購入する際に注意することはありますか?
まずその土地の周辺の環境や、隣接している道路状況をチェックし、希望にあったものか、問題はないかなどを確認することが必要です。
土地を購入するには、どんな費用が必要になりますか?
購入する土地代の他、登記費用や税金が必要になります。
「所有権移転登記」とは、どのようなものなのでしょうか?
「所有権移転登記」はとても大切です。不動産を購入した場合には必ずしなければなりません。

所有権移転登記をしないていると大変な問題になりかねません。例えば、あなたが買ったはずの物件を売主がもう一度他の第三者に売って、その第三者が先に所有権移転登記をしてしまったとします。するとその不動産は後から購入して所有権移転登記した第三者の所有物になってしまいます。

このように所有権移転登記は、ほかの登記が先に申請されると自分の所有権を主張できなくなる危険性があります。また、かかる各種書類作成は知識がないと難しいですから、専門知識を持った司法書士などに相談したり、登記の依頼をするのがよいでしょう。

農地を売りたい[買いたい]のだけど、注意することはありますか?
農地を売買する際には、農業委員会または都道府県知事の許可が必要になります。許可なく所有権移転を行った場合、移転が無効になります。また罰則規定もあります。

また農地以外の宅地などに転用する目的で売買、賃貸する場合、都道府県知事または農林水産大臣(4haを超える場合)の許可が必要になります。この場合も許可なく所有権移転等を行うと所有権移転等が無効となり、転用などの工事が行われていれば工事の中止、原状回復などの措置を命ぜられる場合もあります。また罰則規定もあります。

農地を売買には、上記ような許可が必要になりますので、事前に管理会社などに許可が下りそうなのかどうなのか、相談することをおすすめします。

農用地区域内にある農地は転用できないのですか?
農用地区域内にある農地を指定された用途以外に転用するには、「農振除外」の申請をしなければなりません。申請について詳しく知りたい方はお問い合わせページよりご質問していただくか、不動産会社や管理会社に相談してください。

※補足:農用地区域について
都道府県知事が農業の振興を図る目的で農業振興地域を定めます。そして、市町村では農業振興地域の整備計画において、農業上の利用を目的として土地の区域を確保するため農用地区域を設定します。さらに農用地区域内の土地について用途区分を定めます。用途区分には[農地・採草放牧地・混牧林地・農業用施設用地]があります。

「中古住宅・上物有り」と「売地・上物有り」の物件は、どう違うのでしょうか?
特に明確な違いはありません。
このような物件種目の表記は不動産会社や売主が行いますが、明確な違いがあって表記しているわけではありません。

建っている家がまだまだ利用できる場合、「中古住宅」と表記する場合もありますし、「売地」と表記する場合もあります。逆に更地にするほかないような利用できない家であっても「中古住宅」と表記することもあります。

抵当権がついた土地を買う場合、注意することはありますか?
土地や建物に抵当権が設定されている物件を購入する時、多くの場合において、契約条項中で、買主に所有権が移転するまでに、売主は抵当権を抹消しなければならないという意味の条項が加わります。ですので抵当権が付いたまま所有権が移転されることはありませんが、抵当権を抹消するためには、抵当権者との合意が必要ですので、事前に確認しておくことをが大切です。
銀行から融資は、土地と建物の両方が決まっていないと受けられないのでしょうか?
住宅ローンを受けるためには、購入する土地の法規制や価格、建物の構造や床面積、価格が決まっている必要があります。つまり銀行に住宅ローンの申し込みの際には、土地と建物の契約書が必要になります。これらがないと銀行は担保評価を行うことができず、住宅ローンを受けることができません。

土地は決まっているものの、建物の設計をゆっくりと時間をかけて考えたい場合や、建築家に依頼するつもりなので時間がかかりそうな場合などは、建物の契約書(構造や床面積、価格が決定しないため)ができていないと思います。この場合は資金計画を立てる段階で、具体的な建物の面積と構造の考え、ローンを受けるために必要な図面と見積書を作成します。このような形であれば、建物の構造、床面積、ご予算にはご注意いただきながらも、間取りや仕様、その他のことは住宅ローンを申し込んだ後で、じっくりとマイホームを考えていけます。しかし、最終的に出来上がった図面がローンを受けるために作成した図面、見積書と異なっていると、ローンを受けられないこともありますので、注意が必要です。詳しくはお問い合わせください。